La SCPI, ou société civile de placement immobilier, permet d'épargner en dehors des produits bancaires traditionnels et des assurances-vie ou de diversifier ses placements. SCPI définition, fonctionnement, avantages : tout ce que vous devez savoir sur cet investissement simple et accessible au plus grand nombre.
Investir dans une société civile de placement immobilier, c'est investir dans l’immobilier en bénéficiant d’une gestion déléguée de son placement. Très concrètement, elles sont administrées par des sociétés de gestion. Le rôle d'une société de gestion consiste à investir l'argent qui leur est confié dans des biens immobiliers, d'encaisser des loyers, puis, après déduction des frais (taxes, assurances, gestion, travaux…), de redistribuer les dividendes aux investisseurs, au prorata des parts détenues. On parle de "pierre papier" dans la mesure où l'investissement dans l'immobilier n'est pas direct, mais se concrétise par l'intermédiaire d'une société de gestion.
Il existe trois grands types de sociétés correspondant à différents profils d'investisseurs.
L'objectif de cet investissement est de générer du rendement et de valoriser les parts d’actifs immobiliers acquises. Il offre un excellent taux de rendement, généralement supérieur à ceux des Livrets A et des assurances-vie, et une pérennité rassurante. L'investissement porte, la plupart du temps, sur des bureaux ou des locaux commerciaux.
Cette forme de société a pour objectif l'acquisition de biens immobiliers répondant à différentes lois fiscales : Robien, Duflot, Girardin, Pinel, Scellier, déficit foncier, Malraux ou monument historique. Elle permet d'investir, par exemple, dans du locatif ancien à rénover ou dans des biens localisés dans des secteurs à fort potentiel économique, en bénéficiant d'avantages fiscaux directement liés à la particularité du bien.
Elles s'adressent aux investisseurs qui souhaitent valoriser leur capital sur du long terme. En effet, le rendement de cet investissement est faible, puisqu'il porte sur des biens anciens de valeurs immobilières modestes, mais la plus-value est importante dans la mesure où ils possèdent un fort potentiel de revalorisation. Dans ce type d'investissement, l'investisseur devra garder ses parts au moins 9 ans.
Les sociétés civiles de placement immobilier se divisent en deux catégories : les sociétés à capital fixe et les sociétés à capital variable. Lorsque le capital est fixe, le prix des parts et le capital plafond sont déterminés dès le départ. Aucun nouvel investissement ne sera donc possible si la société de gestion décide de maintenir ce capital plafond. Les sociétés à capital variable propose une solution plus souple qui permet à l'investisseur d'acheter et de vendre des parts quand il le souhaite
L'investissement dans une société civile de placement immobilier présente cinq avantages principaux. Tout d'abord, il constitue un placement accessible pour de nombreux profils d'investisseurs. Il nécessite, en effet, un apport financier de base relativement modeste et permet d'investir régulièrement dans le temps, en fonction de l'évolution des moyens de l'investisseur. Il y a également sa rentabilité qui rentre en jeu. Outre le fait qu'elles engendrent des rentrées régulières, les sociétés civiles de placement immobilier proposent un rendement très satisfaisant : 4,4 % en moyenne en 2021 ! Nous pouvons également parler de la gestion déléguée, qui simplifie grandement l'investissement. Nul besoin de rechercher les secteurs les plus favorables à l'investissement immobilier, la société de gestion gère cet aspect chronophage et stratégique pour l'investisseur. Elle prend en charge tous les aspects allant de la sélection des biens, au versement des dividendes, en passant par la gestion ! Le cadre sécurisé fait également partie des avantages de la SCPI. La société fait l'objet d'un agrément de l'Autorité des marchés financiers, qui surveille la gestion et la fiscalité. Ce contrôle permanent, qui est assez rare dans le domaine de l'immobilier, est un gage de sécurité.
Enfin, il y a les possibilités de diversification et la mutualisation de l'investissement. En investissant dans différentes villes et dans différents secteurs, la société permet de diversifier les produits et, ainsi, de limiter les risques. Parallèlement, la mutualisation de l'investissement réduit les risques locatifs, liés en particulier aux impayés de loyers.
Investir dans une telle société permet non seulement de bénéficier de revenus immédiats, mais offre également la possibilité de valoriser un capital existant dans un marché en pleine expansion. Argument non négligeable, il constitue un excellent moyen de préparer l'avenir en constituant une épargne et un capital pour la retraite.
Lorsqu'il détient des parts dans une société civile de placement immobilier, un propriétaire supporte directement l'impôt. Il est imposable en fonction des revenus immobiliers qu'il perçoit. Il doit donc opter pour le régime fiscal le plus adapté à sa situation. L'imposition porte sur :
Les plus-values, générées par les actifs immobiliers ou financiers, perçues après une cession de parts constituent également des revenus financiers. Les propriétaires ont le choix entre deux régimes d’imposition. Tout d'abord, le régime réel, méthode classique d’imposition applicable pour des revenus fonciers annuels supérieurs à 15 000 €. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu s'applique. Mais aussi, le régime micro-foncier, approprié uniquement pour des revenus inférieurs à 15 000 €. Un abattement de 30 % est systématiquement appliqué sur le montant brut des revenus fonciers sans tenir compte, comme dans le régime réel, de la différence entre revenus et dépenses déductibles. Plus simple d'approche, ce régime est applicable pour trois ans. Attention, donc, à bien anticiper les charges pouvant être déduites pendant ces trois ans ! Au-delà de 30 %, on opte pour le régime réel.
Simple, rentable, sécurisée, la société civile de placement immobilier représente un type d'investissement à ne pas négliger et qui s'adresse à des profils d'investisseurs très variés. Renseignez-vous sur ce placement performant !