Les détenteurs de parts dans une société civile de placement dans l’immobilier (SCPI) doivent chaque année remplir leur déclaration fiscale. Mais pour bien remplir ce document fiscal, il faudrait maîtriser les règles en matière de fiscalité SCPI. Celles-ci dépendent essentiellement de leur nature.
Selon l’article 8 du Code Général des Impôts, une société civile de placement dans l’immobilier est fiscalement transparente. Une SCPI n’est donc pas directement imposée. Cependant, chaque associé doit payer de taxe sur les revenus fonciers qu’il aurait perçus. On distingue deux régimes fiscaux applicables aux SCPI (le régime micro-foncier et le régime réel).
Ce régime est applicable aux investisseurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros avant imputation des intérêts d’emprunt et des charges foncières. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus fonciers bruts.
Ce régime est applicable aux investisseurs dont les revenus fonciers dépassent 15 000 euros. Avec ce régime, l’investisseur peut déduire toutes les charges qui y sont associées. Si par exemple ce dernier a contracté un prêt pour acquérir les parts SCPI, les intérêts sont déductibles de ses revenus fonciers. Concernant les loyers perçus, ils sont soumis aux prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 %. Certaines SCPI décident de placer de façon provisoire les fonds collectés sur des livrets qui tout comme les biens immobiliers génèrent des intérêts. La SCPI reverse ces intérêts aux détenteurs de parts dans la société. Ces derniers ne sont pas soumis au régime des revenus fonciers. Ils seront plutôt ajoutés au revenu net global et taxé suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Depuis 2018, la loi permet au contribuable de choisir la flat tax de 30 %.
La déclaration des revenus de SCPI se fait selon le régime fiscal auquel l’investisseur est soumis. Chaque régime fiscal répond à des conditions données.
L’abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts est automatique. Aucune autre déduction de dépense ne doit pas être faite par l’investisseur lors de sa déclaration. Pour déclarer ses revenus SCPI, ce dernier doit se munir du relevé annuel qui lui a été envoyé par la SCPI et sur lequel sont mentionnés les loyers bruts annuels collectés. Il faut ensuite prendre les 70 % de ces loyers et ajouter ses autres revenus fonciers en cas de nécessité. L’investisseur doit mentionner le total dans la case 4BE qui se trouve sur la déclaration fiscale de base (formulaire 2042).
La société de gestion de la SCPI transmet chaque année à tous les investisseurs un IFU (Imprimé Fiscal Unique). Ce document indique le montant des charges, du revenu brut et des intérêts de prêt contracté par la SCPI pour l’acquisition de ses immeubles. Pour déclarer ses revenus SCPI avec le régime fiscal réel, l’investisseur doit mentionner sur le formulaire n⁰ 2044 :
Lorsqu’un bénéfice est constaté au niveau de la dernière case, l’investisseur doit transposer ce montant à la case 4BA du même formulaire. Par contre, si c’est un déficit qui est réalisé, il faudra remplir la case 430 du formulaire.
Même s’il n'y a pas de SCPI sans impôts, il existe toutefois différents types de SCPI fiscales qui permettent à l’associé de choisir son dispositif de défiscalisation selon sa situation.
En investissant dans une SCPI avec la loi Pinel, l’investisseur bénéficie du dispositif Pinel. Il peut contrôler le montant de défiscalisation qu’il aimerait recevoir. Les SCPI Pinel investissent dans les immeubles anciens à réhabiliter qui répondent après travaux aux normes réglementaires. Elles investissent aussi dans les immeubles de bureaux qu’elles transforment en logements et les biens neufs ou VEFA. Les réductions d’impôts avec les programmes immobiliers Pinel varient de 12 % à 21 % du montant d’investissement selon la durée de la mise en location du bien.
Le principe reste le même. L’objectif est d’encourager les investissements dans les immeubles anciens à réhabiliter. La réduction d’impôt avec les SCPI Malraux peut atteindre 30 % lorsque des travaux importants sont réalisés sur le bien immobilier. Il faut aussi conserver les parts SCPI sur une durée de 9 ans. Ce dispositif convient aux investisseurs fortement imposables.
Il s’agit d’un dispositif de droit commun dont le but est de réduire la base imposable de l’investisseur. Les charges locatives (charges d’entretien, travaux, rénovation ou autres) sont enregistrées. La réduction d’impôt avec ce dispositif varie de 22 à 30 % des dépenses relatives aux travaux réalisés dans la limite de 10 700 euros.
Même s’il n’y a aucune durée de détention minimale des parts et que l’investisseur peut les revendre à tout moment, il faut noter que cette opération n’est pas toujours facile. Elle suit un processus donné selon qu’il s’agit des parts d’une société à capitale fixe ou celles d’une société à capitale variable. La revente des parts d’une société à capitale fixe se fait dans la plupart des cas sur le marché secondaire des parts. Celui-ci est réglementé par la société de gestion de la SCPI. Il regroupe les offres de ventes des investisseurs et les demandes d’achat de parts. Pour mettre ses parts en vente, l’investisseur doit remplir un formulaire qui comporte le prix de vente minimum envisagé et le nombre de parts à céder. La revente des parts se fait généralement une fois par mois. Mais chaque investisseur a aussi la possibilité de procéder à une revente de gré à gré. Il doit toutefois s’acquitter des droits d’enregistrement de la revente des parts. Ils sont fixés à 5 % et sont obligatoires.
Concernant la revente des parts d’une société à capital variable, l’investisseur doit adresser une demande à la société de gestion. Dans ce cas, le prix de rachat est connu et publié par la société. Lorsqu’il existe une demande de souscription dont le montant est égal à celui de la revente envisagée, la SCPI retire les parts du vendeur et les attribue aux souscripteurs. Au cas où les nouvelles souscriptions ne permettront pas de compenser toutes les demandes de retrait, la SCPI peut racheter les parts en utilisant ses réserves de liquidité.
Il faut préciser que la revente avec plus-value est imposée. Les plus-values immobilières sont soumises à un régime fiscal spécifique. Elles sont imposées à un taux d’imposition de 19 % auquel il faudrait ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Il faut noter qu’il existe un mécanisme d’abattement qui dépend de la durée de détention des parts. L’investisseur peut être aussi soumis à une surtaxe au cas où sa plus-value nette serait supérieure à 50 000 euros.